李同榮│理財周刊896期│2017-10-26
 不動產該不該採「實坪登記制」，產官學與社會大眾各方意見分歧，我們分就年輕人、無殼蝸牛族群、學者、業者與政府的看法逐步探討與分析。
代表年輕人的公共政策網路參與平台，在七月發起「房價改實坪制計價，公設坪數可登記但不計價」的提案，此項年輕網民的提案，台北市政府表態支持，行政院長賴清德日前在立院備詢也表示，支持朝實坪制方向研議，立法委員林俊憲出示PTT網站上高達一萬九○五三位年輕鄉民的意見調查，顯示有「高達九成的年輕人，支持公設不計價的制度」。 但另一方面有些學者主張不計價也不登記的方式，理由是資訊更實在、更透明。至於業者的看法，大部分建商持反對態度，理由是資訊更混淆，並深恐房價因此崩盤。 ※「對」的政策，在「錯」的背景與「錯」的執行推動要領下，很容易功敗垂成 到底不動產採實坪登記制有何利弊得失，提醒政府訂定決策前實應三思而行，否則，所引起的後遺症會難以收拾。平心而論，實坪登記制推動立意良善，但對的事選錯時機用錯方法，結果將還是功敗垂成，例如政府正推動的包租代管政策，就是政策擬定太匆促、配套太草率、花費太龐大、執行方式太偏差，為的不是包租代管業長期發展，為的是政府的空屋移轉政策的政見實現，一旦立場偏差，當然執行結果就會走樣，但執政黨還在拿不正確的民調背書，以為還是在野，不當的窮搞民粹治國。 如今，實坪登記制又一次考驗政府的智慧抉擇，政府必須考慮幾十年的習慣，要大大改變登記政策前，必須面對五大問題： (一)資訊是否更透明還是更混亂？ 若政策貿然採取變更，公設不載明登記，反而容易造成混淆，建商答應的公設標準無從檢驗，結果造成資訊更不透明化，也易引起不必要的消費糾紛。 (二)前後權狀登記不一的問題如何解決？ 若新屋採新的實坪登記，新舊屋揭露資訊不一，舊屋虛胖，新屋縮水，使得所有權人或買賣消費者無所適從。 (三)政府課稅面積是否依實坪課稅？ 政府若要求新屋公設不登記，會導致新舊屋課稅的稅基標準不一，不但政府稅收大幅減少，舊屋所有權人也會主張實坪課稅，政府要考慮長期房屋稅收，將要承受三成以上稅收銳減的壓力。 (四)政府會不會因實坪課稅，避免稅收縮水，又一次房屋稅大稅改？ 配合實坪制推動，政府課稅標準也應一併改用實坪課稅，而政府若承受不了稅收減少三成以上，則必須將稅收灌水在單位面積的稅基上，將又是一番房屋稅改的大挑戰。 (五)新屋推出，房價會不會灌水到單價？老屋坪數減少，資產會不會縮水？ 其實，房價是否合理還是要回歸市場機制，而市場機制又來自於房市供需與經濟成長等基本面向、景氣技術循環、政策消息面向。當處於賣方市場時，房價仍會因市場機制轉嫁到單價上，因此，指望因實坪登記就能打擊房價，期望可能會落空。同時，因市場機制調整，老屋也不必擔心房價會大幅下跌，或資產縮水三成。 台灣過去幾十年來錯誤的登記制度背景，要在一時之間修法，執行非常不易。建議政府，只要實價揭露將公設詳列，分出實坪單價、虛坪單價，以利購屋者判斷。再之，謄本登記將公設內容明細詳列。這樣的改革比較一舉兩得，否則，以前謄本要全改，除非允許一國兩制，但新舊謄本，民眾會弄得霧煞煞！ ※以實坪制計算台北房價，真的比國際著名都會貴嗎？ 實坪制房價會下跌？這是市場機制問題，不是數學問題。無殼蝸牛覺得房子很貴，想推動實坪制，希望能降低房屋總價，大家認為總價一千萬元的房子，其中三百萬到三百五十萬元買的是公設面積，只要實施實坪制，馬上可以省下三百萬到三百五十萬元，然而事實真會房價打七折買得到嗎？這是市場機制問題，不是數學問題，若是賣方市場，房價仍然會反映在單價上。 許多人喜歡拿台北市房價與其他國際都會相比，再以實坪推算，台北市房價相對更昂貴。但國際都會是以大都會計算房價，例如東京五區其實就如同台北市範圍，大東京其實就如同大台北，把台北市、新北市合併的大台北概念去與東京房價相比才會較合理。又如同香港因地狹人稠，相對房價昂貴，這與都會人口密度息息相關。 總而言之，經過多方討論，政府應採取較緩和的措施，如台北市地政局建議，先從實價登錄的揭露方式下手，增加去除公設後的實質單價揭露，對市場資訊的透明化有具體幫助。其次，採取公設照登記不計價方式也是可考慮的第二步政策，問題是居住要正義，稅制也要正義，既然公設不計價，是否也意味公設不列入房屋稅基的課稅範圍，茲事體大，政府不得不三思！ |
原文網址：http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=20626827000&AType=1
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