2017年10月21日

建商二次施工 買方可尋消保體系求償

屬違章建築 舉報勒令拆除

【洪子恩╱台中報導】不少建商在建案取得使照後，進行「二次施工」，好讓社區更有賣相，一旦被民眾檢舉、或政府查獲，就會被勒令拆除，不過拆除費用到底該建商出、還是住戶自行認賠？專家表示，雖然拆違建「認屋不認人」，但民眾可循消費爭議途徑，勇於主張要求建商善後。

把停車格設計在室內，可以免計容積，多數建商會以「二工」方式再把停車位移到室外。

日前台中有棟新大樓，部分住戶認為地下室排煙孔不雅觀，要求建商在風口裝百葉窗，結果被另一批住戶舉報，消防隊實測發現排煙效率低了一半以上，勒令拆除。其實這些都屬於「二次施工」的一環，包括陽台外推、頂樓加蓋都算，種類不勝枚舉，部分建商甚至將之作為銷售賣點，讓消費者有「賺到」的感覺。 

圖左上、右下處為(紅框處)消防排煙孔，有大樓以百葉窗遮住，結果被勒令拆除。讀者提供

不屬於權狀面積

但「二次施工」算是「違章建築」，不屬於權狀面積，若經舉報即列入排拆程序，也無轉圜餘地，台中市都發局都市修復工程科正工程司戴進財表示，無論消費者購買時是兩廂情願、或不知情，都會排拆，至於求償是屬於「私權」問題，與公法拆違建是兩回事，建議消費者走消保體系與建商談判。
另外，有些透天的停車位在拿到使照前，停車格是畫在1樓室內，或橫停在兩戶前院中間，不過交屋之後卻變成標準的前院停車，戴進財指出，建商會這樣做，主要是停車位不計容積，但取得使照後再變更停車格位置，如此屬於「違規使用」，依《建築法》第73條規範，可處6~30萬元罰鍰、連續處罰至改善。 

部分情況可解套

若將1樓店面的隔間牆拆除，也屬於「違規使用」，不過違規使用在某些情況下，是可以解套的，戴進財表示，「申請變更使用執照」是簡易而便民的方式，不過像是停車位從室內改到前院的例子，經評估後即使可行，也應繳納代金，彌補建商多蓋的容積。
有些二次施工，如裝飾格柵、太陽能系統等，在小規模施做、不影響他人權益的情況下，可有條件免申請執照。台中市建築師公會常務理事黃文彬指出，以台中市而言，市府以容積獎勵鼓勵裝設綠能設施，加上太陽能板若是鏤空，也不算容積，建商多會在設計階段就放進去，太陽能板下方也能作為晒衣場。 

透天將前院上方加蓋露台，也是很普遍的二工方式。

透天產品若採１樓停車、2樓施作人工地盤成為中庭，屬於「做很大」的二工，現在已比較少見。

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黃文彬 台中市建築師公會 常務理事

【專家意見】新建案 多少都會有二工

二次施工不算容積、權狀面積、也不算公設持分，目前新建案多少都會有，若是發現想買的房子有這類狀況，要注意它是否影響結構、消防安全性、外觀、他人權益，排除後再考慮購入。不過可能遭人檢舉而被政府拆除，是這類設施存在的風險。 

原文網址：http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20171021/37819837/