2018年01月10日
2017房市表現如何？根據六都地政局公布2017年11月建物買賣移轉棟數，六都買氣噴發，交易量月成長7.2%~39.6%，尤其台中市一舉躍升至3775棟、月增39.6％、年增21.1％，表現最為突出，且六都11月累計18841棟，月增24.3%、年增10.1%，在買氣出籠之下，第四季可望小拉尾盤。文/陳英寰、黃竹君、黃敏婷、莊亞築、張雅雲 圖/Sandy
「首善之都」台北市一掃前2個月陰霾，重新站上2千棟大關，全國不動產大台北區協理林于欣指出，近期台北市房價呈現平穩，相較於高點房價已降1~2成，達到買方滿足點，在換屋族積極購屋的情況下，買氣明顯增溫。
板橋江翠重劃區 2017新北銷售最熱
號稱北台灣銷售最熱的「板橋江翠重劃區」，吸引包括國泰遠雄、興富發、聯上、華固等指標建商購地，重劃區分AB、C、DE、FG 四區，鄰近華江橋、萬板大橋、華翠大橋、台64快速道路等，該區建商推出每坪4字頭單價，直接打趴周邊中古行情。
根據實價登錄資料顯示，周邊屋齡約10年的中古屋，每坪成交價約5字頭，更遠一點的土城、新莊平均行情也要4字頭，等同比買中古屋更划算的價格搬進新屋，板橋江翠重劃區指標案第4季湧現150億元案量，其中「新外灘-仰真」成交價每坪4字頭，部分高樓層、景觀戶已直奔5字頭大關。
土城金城計劃區 新案兩天賣破百戶
新北市另一個熱銷區域，舊稱「暫緩發展區」的「金城計劃區」，東以青雲路為界，西至學府路，南達金城路及明德路北側，北至新北高工，總面積約45.5公頃。以通勤族最關心的交通分析，「金城計劃區」有串聯大台北經濟核心的捷運板南線行經，未來還有預計2020年第一階段通車的萬大線；開車族則可透過65快速道直達中山高，及由規劃增設的土城清水交流道連結二高。
以重劃區的整體規劃來看，「金城計劃區」採棋盤式規劃、綠覆率高，觀光資源豐沛，還有產值4.63兆的鴻海集團企業總部也設立在土城，整體立地條件堪稱內湖四期重劃區，房價卻平易近人許多，吸引有買房需求的科技家庭購屋。
分析成交行情，區內「華固新綠洲」、「國泰金城」等案，實價登錄房價大約落在48~61萬之間，據了解，「金城舞」總戶數255戶，規劃2~3房產品，每坪價格約40萬起跳，幾乎是實價登錄打7折，日前更創下銷售2天破百戶成績，客層多是家住附近的父母為子女購置，以及年輕人新婚成家。
鶯歌鳳鳴重劃區 2字頭買盤出籠
另一推案戰場「鳳鳴重劃區」位於鶯歌西北方，以鶯桃路、桃鶯路、永和街、大湖路、鳳吉一街等路段為界，開發總面積50.74公頃，屬於民間自辦重劃區，使用分區包含住宅區、商業區、電信事業專用區、機關用地、學校用地、公園用地、兒童遊樂場用地、綠地用地、停車場用地等，該區平均房價每坪僅2字頭。
「新潤幸福莊園」基地面積約1653坪，建築前方約7500坪學校預定地，享寬闊棟距，鄰近新潤建設捐贈的千坪綠地公園，將來擁有家旁就是公園的綠意生活；樓層地上15樓、地下3樓，總戶數245戶(含6戶店面)，目前主力坪數33、37坪3房，總價950萬元起，目前全案已動工，預計108年下半年完工。
房價因素 南桃表現優於北桃
2017年桃園房市焦點大多集中在南桃園，包括內壢、中壢及平鎮等地區，整體銷況皆展現漂亮數據，北桃園雖有眾多重劃區題材，但建商當時土地取得成本較高，使得新案房價仍具備一定門檻，連帶使得銷況不如南桃園亮眼。
當中，內壢無疑是2017年桃園房市的最大贏家，內壢和桃園其他都市發展軌跡雷同，生活圈都是依附在火車站周邊，且緊鄰台1線中華路(俗稱縱貫線)，附近又有中壢工業區及高速公路，因此商圈、交通甚至就業環境，並不遜於桃園及中壢，可是房價基期偏低，區段漲幅不甚明顯，正因如此，在「機能佳、夠便宜」的誘因下，偏重自住的首購民眾紛紛朝此區集中。
代銷業者指出，在桃園、中壢房市推擠效應下，內壢1字頭房價顯得親民，加上地點適中、周邊機能成熟，未來還有台鐵地下化可整合前後站區域，擁有相當不錯的先天客觀條件，像是「合遠大學城2」、「合康新天地」、「普忠大道」、「和耀家」到近期開案的「合康新天王」，銷售節奏皆十分順暢。
平鎮首購撐盤 個案銷況順遂
平鎮供給量稱不上充足，不過2017年幾個案子表現卻超乎預期，包括平鎮國小對面的「天之驕子」、環南路上的「慕光」(日前完銷)、「鉑晶悅」、廣泰路旁的「豐悅」、新德街的「悠遊郡」等市區個案，來客數及成交比都在水準以上，而到南勢地區則有「進化論」、「大清新世界」等個案，同樣獲得銷售端的良好反應，其中半數以上都是年輕首購族，購屋的地段挑選從買賣建物移轉件數可看得出來，也讓建商樂於在此推出新案。
值得注意的是，與占有一定比例台北客的桃園不同，平鎮多靠區域客支撐房市行情，加上消費型態較為保守，但隨著周邊人口移入漸多及居住觀念改變，管理佳、易於整理的大樓產品逐漸嶄露頭角，不僅銷售數字大有斬獲之外，成交價格也相當穩定。
青埔回歸基本面 市況顯著回溫
2017年另一個南桃園的熱點在青埔，或許和前些年的瘋狂市況仍有巨大差距，不過隨著建商在價格接連退讓，讓不少個案價格回到合理的區間行情，以A19站為例，不乏每坪20~22萬元的首購產品，外圍地區甚至回到1字頭的水位，對於一個具備捷運及發展願景的地段，自然會吸引自住買盤目光，周邊「璟都HOME1」、「巴黎線上」去化皆相當順利，而新潤機構即將開案的「明日朗朗」，產品設定24~6坪的小坪數格局，希望延續前一期「明日禾禾」的銷售好成績。
龍安地區 受惠於比價效應
確實，就先天客觀條件，青埔具備捷運、重劃區、公園及重大建設，發展契機一直相當受到看好，區段價格經過盤整、回溫，加上桃園長期欠缺大眾運輸系統，現在有了機場捷運線，自然有其高度議題效果，特別是大環境仍處於低利率對自住客層有利，也造就青埔於2017年展現不錯的銷況。
北桃園雖整體銷況略遜南桃園，仍有區段表現異軍突起，它就是龍安生活圈；龍安生活圈房市向來以自住需求為導向，少有投資客蹤跡，使得行情不會偏離受薪階層可負擔的範圍，加上多為標準坪數產品，總價門檻不至於過度膨脹，對於首購或首換民眾都是置產的有利條件，區段本身機能發展成熟更是難以取代的居住優點，且經過這兩年的波段盤整，區域行情與先前高點大略已下修2成上下，線上新案開價多在每坪20~25萬元的區間，約是中路計畫新案的7成5至8成價，「合遠家悅」、「昭揚家」、「昭揚君鼎」都是代表個案。
首購案大爆發 台中重劃區精銳盡出
根據最新資料統計顯示，台中市2017年第3季不動產買賣登記棟數為9,844棟、前3季買賣登記棟數達2萬8,926棟，已達2016年的88.3％。由於第4季是傳統購屋旺季，由目前各項指數均朝正向來看，2017年整體買賣登記棟數有望突破2016年的成交量，多個購屋熱區支撐台中房市溫度，締造正成長的買賣佳績。
為促進台中海線地區發展，台中市府頻頻出招，包括海空雙港計畫、市港合作等政策，打造台中港與清泉崗機場成為對外發展門戶，加上已動工的「三井OUTLET PARK 台中港」，即將於2018年完工開幕，重大投資陸續到位，海線雙港副都心的市政願景指日可期。
海線最先進場的為遠雄集團，複製三峽、林口的造鎮模式，開發已來到第5期的「遠雄之星6」，房價從首期的12萬元左右，來到現在已達15萬元，增值效益明顯；全台最大的營建業者─寶佳機構，也陸續在台中港特定區市鎮中心布局，目前手握逾5千坪土地，包括勝美、和築、佳鋐建設等，短期內推案戶數可望達700戶，讓年輕購屋族群，能在此區重大建設開跑時，搶先入住高品質住宅區。
北屯區 交易熱度不減
而隨著台中鐵路高架捷運化（台鐵捷運紅線）第二階段預計2018年10月通車，以及捷運綠線預計2018年底試營運、2020年全線通車，北屯區交通建設已陸續到位，在磁吸效應發酵下，近幾年北屯區已成為台中人口移入最多的區域，吸引愈來愈多建商爭相插旗北屯新興重劃區，包括捷運機場總站特區、單元12等熱門區段。
北屯區在2017年始終穩坐交易熱區前三名，包括有台中小天母之稱的11期重劃區，或是首購天堂-廍子、新光重劃區等，也都隸屬北屯區範圍或是與其交界處。在北屯區推案建商則有包括大毅、惠宇、龍寶、國泰、鉅虹、總太、櫻花建、登陽等建商，品牌建商對於北屯區推案均不缺席，顯示對此區重視之程度。
單元二重劃區被定位為豪宅聚落，豪宅建商、特色別墅案不斷推陳出新，包括精銳、雙橡園、遠雄、陸府、惠宇等紛紛推出住宅大樓案，近期精銳建設再推電梯豪墅「花悅樹」、雙橡園也有新案「1812」，主打莊園式花園豪宅社區，除了大樓產品外，單元二別墅產品也很吸睛，如聚德建設「心馥綠園」、朝坤「豐簷」、磐興「寬域10」等豪墅產品，身受高資產客戶喜愛，銷售成績不俗。
高雄鳳山居冠 房價逆勢上漲8%
近來房市買氣回溫，邁入2018年，高雄房地產將如何表現？僑馥建經根據最新實價登錄，統計高雄市2017年1~9月的住宅大樓交易資料，交易量最高的5大交易熱區，分別是鳳山、三民、左營、鼓山、前鎮區。
鳳山更逆勢上漲，從2016年每坪14.9萬元漲到16.1萬元，出現8%漲幅。其中首購區楠梓因大樓交易量僅325件，未擠進前五名熱區。
僑馥建經指出，鳳山區今年1~9月實價登錄筆數已達1892件，交易量可望再較2016年的2123件提升，房價也出現微幅成長，從2012年12.18萬元漲至2017年16.11萬元，5年來出現3成漲幅。
華晨國際總經理蘇永貴分析，鳳山區是高雄人口最多行政區，自住剛性需求穩定，新成屋銷售開紅盤，不少建商無屋可賣，持續看好未來買氣，2018年將順勢推出預售案搶市，如華友聯集團新案「樹粼」、崑庭建設「棋琴19重奏」等，周來人數多。
房價親民衝高成交量
三民區以1344件緊追在後，左營區、鼓山區、前鎮區分別也有1275、1225、582件，房價均較去年出現微幅下跌。其中有傳統豪宅聚落農16與美術館撐盤的鼓山區，大樓成交均價維持2字頭，為五大交易熱區最高，但與去年房價相比，年跌幅約6.8%。
前鎮則有重大公共建設齊聚的亞洲新灣區支撐買氣，僑馥建經總經理彭慶指出，新灣區銷售中新案均為豪宅，購屋門檻高，加上蛋黃區屋主通常不願降價，不少買方轉往中古國宅市場，拉低區域成交行情。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，南部房市受房市政策的影響原本就小，因此這2年的價量變化都不如北部明顯，主要是反應傳統自住買氣，交易熱區也都是自住偏好的房價親民區域，顯示整體市場的價量變化已經逐漸回歸到市場需求。
a原文網址：http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180110/37898037/news/
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