李同榮│理財周刊906期│2018-01-05
 走過三年半房市空頭，我給二○一七年下個關鍵字：「止」，二○一八年關鍵字「穩」，二○一七下半年全台幾乎籠罩在高價新成屋殺價取量的趕底陰影下，市場關注的焦點在於房價何時全面止跌落底？筆者以四十多年從事房地產實務經驗與精細的分析判斷，從二○一八年第一季起，全台房價將由北到南開始逐漸止跌，台北市已率先止跌回穩，第三季前全台房市將全面止跌落底，下半年起，房價在谷底之上開始盤整一到兩年，全年交易量溫和遞增，並上看三十萬戶，二○一八房市關鍵字：去「止」回「穩」，整體走勢：「量溫、價穩」，並進入落底三部曲格局：「止跌、打底、盤整」。
※二○一八房市回穩，八年寒冬將成歷史名詞 在二○一一年二月房市強勢飆漲的一片看好聲中，筆者曾提出「二○一四年房市反轉論」的警告，精準預測台北市房價將於三年後的二○一四下半年反轉向下，同時預測中南部反轉點將出現在二○一五上半年。這項預測事後獲得證明，房市果然在二○一四年第三季由台北市率先領跌，中南部也隨之在二○一五上半年反轉下跌，結束了全台十多年空頭市場。 而當二○一五年在市場一片悲觀聲中，到處充斥著房市將面臨「八年寒冬」的說法時，筆者同時提出「二○一七年第四季房市落底論」，預測三年後的今天，也就是二○一七年第四季台北市房價將率先止跌，全台房價也將於二○一八年第二季全面止跌落底。 ※二○一八年交易量上看三十萬，台北市交易量將大幅反彈，全年上看三萬戶 二○一七年從價量關係與房價走勢觀察，台北市因推案量減少，久耐不住的自住剛性需求買盤逐漸進場，低總價產品成為支撐市場止跌的領頭羊，另一方面豪宅產品的跌幅也達二五～三○％之間，趨近一般成屋跌幅的滿足點，全台素有房價指標章魚哥之稱的大安區已呈現價穩量增的現象，因此，台北市房價在高價讓利與低價支撐的效應下，的確已有止跌落底跡象(如附圖)。 同時，台北市交易量在十幾年來，在全台總交易量中平均占比約在一三～一五％之間，但此次房市由政策針對豪宅打房，引發高總價換屋市場急凍及低總價市場極度觀望，使得北市年交易量急縮至二萬戶之低點，與正常排除投資行為的交易量約四萬戶，相差近一倍之多，交易量占比也萎縮至二○一七年的六．九％。 顯然在二○一七下半年北市低總價首購買盤已逐漸歸隊，支撐房價止跌的力道，同時也開始帶動高總價換屋族群進場，因此，預期二○一八上半年，以首購自住剛性需求加上中高價五千至八千萬的換屋族群為主力，將帶動台北市交易量大幅反彈，預期台北市全年交易量上看三萬戶。 ※餘屋賣壓免驚，剛性需求與觀望買盤抵銷餘屋賣壓 未來兩三年，大台北剛性需求強，累積三年多的觀望買盤約六、七萬戶將逐漸出籠，抵銷了餘屋累積量，二○一六年大量交屋潮的殺價取量，吸引換屋族群進場，成功消化不少餘屋量，新北市房價將隨台北市房價落底後，加速末跌段的趕底時間，預期二○一八年第二季有望補跌後落底，中南部因受惠地方前瞻建設啟動的利多，與「均衡南北建設」的政策風向，市場將會減緩房價的補跌空間，全台房市預期將於二○一八年第二季全面止跌落底。  ※房價落底後，將進入盤整期一到兩年各項市調顯示，購屋者對未來市場看壞的族群遞減，市場信心已逐漸提升，建商申請建照量與開工核發量已於二○一七年逐步遞增，並將與使照核發量呈黃金交叉，這是房市信心提升的重要指標。二○一八上半年全台房價此起彼落，下半年起，房市止跌後，將在谷底之上盤整一到兩年，逐漸消化餘屋後，才會有一小波陽春行情，而此波房價盤整期會有多長？端看建商案量，若建商錯估形勢過度樂觀大量推案，就會延長市場盤整時程。 針對二○一八年房市預測，筆者提出關鍵總結： 二○一八年房市關鍵字「穩」，房市格局「量溫、價穩」，房價走勢「止跌、打底、盤整」落底三部曲。 |
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