林碧玲地政士經紀人

首先國人必須瞭解的是，在金融市場穩定性及「居住正義」間， 當政府被迫只能擇一時，應會優先選擇攸關大眾存款的金融穩定性為政策方向。由於不動產在金融產業常被視為良好的擔保品，若其價格未被過度高估，且放款比率維持在一安全範圍(通常為8成)以下、經濟景氣無明顯波動、借款人償債能力不受影響時， 房貸放款不啻為銀行之重要業務之一。

而這次央行及金管會聯手出擊， 目的即在穩定可能受房市低迷波及的金融業，筆者曾經為文論及「金融業不動產業很麻吉」及「政府的態度決定高房價」，就是類似的概念。當然年輕族群及無殼蝸牛所關心的「居住正義」或購屋能力等執政黨在選前所主張或選後積極想落實的議題，以目前的態勢來看，應該就是被政府犧牲的選項了。這種在選前改變政策方向以討好某一族群(如金主或選民)、或落實特定政策的方式，稱為「政治景氣循環」，美國常在大選前拉抬美元以取悅選民，選後貶低美元以拚經濟，即為此做法。

其次是鬆綁房貸風險權數後房市可能的走勢。就銀行而言，在風險可控管的範圍內消化其滿手的現金，當然樂見此政策，且現實的銀行的業務目的僅看放款是否獲利及能否回收，「居住正義」或是否借給「炒房或囤房者」，本就非其關心的重點，因此央行以「軟著陸」的說法、以及金管會隨即鬆綁房貸風險權數的做法， 均在鼓勵銀行放款及貸款購屋，而政府如何能整合其政策方向值得檢討。

然對購屋者而言， 筆者須提醒的是， 自住者須注意其實際需求及支付能力，每月房貸通常以不超過月所得之三分之一為宜，最多不應超過月薪的一半，以免影響其民生消費能力；而對投資者而言， 應注重租金收益率而非短期之增值空間， 畢竟在次貸風暴後的量化寬鬆(QE)政策後，高漲的房價相較於停滯的所得，這次的資金鬆綁可能是最後的利多，想再預期巨幅的增值空間，可能性不高。

最後提出國際間對資產價格的政策方向供讀者參考。在QE後長期低利率下，資產投資之微利現象已明顯推升投資的本益比(P/E ratio)，根據經濟學人統計，美國目前投資股市之本益比是自1900年以來第三高，僅次於2000年的網路泡沫及1929年之經濟大蕭條前，表示當前的投資風險已不容小覷。而在國際間政策是以逐漸縮減資產泡沫為優先方向時，政府想再以寬鬆資金撐大泡沫的做法，想藉此進場的借款人，是需要考量本身的支付能力及相關風險的。

原文網址：https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058179225

註: 資料來源:

1.「金融業不動產業很麻吉」，林左裕， 台灣銀行家，2010，6，6。

2.「政府的態度決定高房價」，林左裕， 先探投資周刊，2012，11，30。