 Q:二○一七年即將結束，各建商莫不使出渾身解數，除續推新建案外，更加大去化餘屋力道，雖然政府一再強調不打房，惟房市依舊欲振乏力。令人費解的是，為何房價跌租金反漲？
根據台北市主計處所公布資訊，八月房租指數突破一○四．七九，創下歷年來最高紀錄，並較去年同期上漲○．八六％，如再與上波低點二○○四年九八．○六相比，十三年來累計上漲六．八％。 此外，行政院主計處九月份全台消費者物價指數的房租類指數一○四．九五，亦是二○○九年九九．六○以來新高(圖一)。房價與租金反其道而行，當中蘊藏何種含意？請教莊教授的看法。 A:「房市景氣是否觸底？」這是現階段大家都在認真思索的一大議題，正如同金融市場由於國內外變數多，趨勢預測就相對困難，從而預期心理就會造成市場的起落。 房市景氣亦是如此，在房價持續下探之際，如同股市破萬點後，投資人亦步亦趨，不敢大買也不敢放空。 預期房價還會跌 「緩買暫租」盛行 現階段即便想買房的人，也都抱持著房價恐會持續下探的預期心理，遂持「緩買暫租」心態，確保自己不會買在相對高點，由緩買所累積的租屋需求增加，但供給量並未相對提高，供需失衡之下，促使租金上漲，導致民眾寧可一個月多付二、三千元的租金，等明年房價再跌個五％、一○％，就可省下一、二百萬元的購屋價差，在當前需求大於供給情況下，也就不難瞭解租金反漲之緣由。 近年台北市房價跌勢尚未歇止，由附圖二彙整自《住展雜誌》之預售房價可知，二○一三年每坪八三．九萬元，及至二○一四年第三季上漲至九二．九萬元，自從二○一四年七月一日台北市實施囤房稅，再加上一連串的稅制改革，房市景氣急轉直下，今年第三季每坪已下降至八三．三萬元，相當於二○一三年水準。 而在預期下跌心理尚未消除情況下，「緩買暫租」就自然形成房價跌租金漲之反其道而行異常情況。 如再深入探究形成原因，主要有以下六點：  一、景氣未觸底─緩買暫租由預售廣告不斷出現引導出價之訴求，直令想買房的人預期房價還有下降空間，遂以「緩買暫租」方式靜觀其變，導致租屋需求逐漸累增，終致形成房價跌租金反漲之異常情況。 二、稅負增加─成本轉嫁 三年來在房屋評定現值與公告地價大幅調漲的情況下，尤其是台北市自二○一四年七月大幅調高新屋房屋標準單價一．六倍，並自七月一日起實施囤房稅，導致房屋稅大幅提高。 其次，二○一六年全國公告地價較前一次二○一三年調升三○．五四％，係一九九四年以來最大升幅，台北市調幅亦高達三○．三八％，此係二十二年來調漲幅度最高的一次。 站在房東立場，持有稅稅負成本轉嫁就是最佳藉口，更何況好地段的房子不愁租不出去。 三、投資套牢─轉賣為租 就市場面而言，二○一五年景氣急遽轉折以來，尤其是二○一二至二○一三年「秒殺」慘遭套牢而又資金雄厚的投資客，不願低價出脫，遂以「轉賣為租」方式轉進租賃市場，導致好區位或好地段的物件，在房價尚未觸底，買方持續觀望下，「以租代買」的租屋需求無形中支撐住較高租金。 四、查稅效應─政策奏效 依稅法規定，房東申報綜合所得稅時，可直接扣除租金收入四三％的必要損耗及費用。 另一種是採列舉扣除方式，惟必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修繕費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。 不過大多數房東為規避這些繁雜瑣事，兼又逃漏所得稅，大都沒有申報租賃所得。 最近政府除積極查稽逃漏稅之外，更規範房東不得限制房客每年十二萬元之租金支出申報扣抵所得稅，亦不得禁止房客遷入戶籍，導致一些原本房租不報稅，又怕房客檢舉的房東報稅數量逐漸增加，也讓這些房東找到轉嫁租賃所得課稅的藉口，更何況誠實報稅，房屋稅與地價稅率也會隨之提高。 |
五、美化報酬─高價出售
最近有些投資客想要高價售屋而又不容易脫手，亟思拉高租金對策，以期提高租金報酬率，唯一可行方式便是先行裝潢美化一番，再將租金拉高，目前市場除散戶之外，亦常見投資客整棟買下老舊公寓或大樓，經老屋拉皮招租之後，再重新以「飯店式管理」出租住宅開張，以期高價出售。
十幾年前曾經有一友人在忠孝東路四段承租一戶六十幾坪房屋，兼做辦公與住家使用，自以為簽訂五年租約還可續租，應是對承租方較為有利，遂以近四百萬元進行裝潢整修，豈知完工後沒多久，房東竟然高價出售，大出友人意外，事後方知這是投資客常見的戲法，經詢問房東之後，房東也誠實告知售屋合約有附註租約期限與續租相關規定，並未違約，戲法人人會變，投資客轉手牟利還真有一套。
六、租金補貼後遺症
依內政部營建署所公布之整合住宅補貼資源實施方案，近年都儘量提高補助名額與租金，按一○六年度租金補貼計畫，中央經費計畫戶數四萬四五九九戶，直轄市、縣(市)經費計畫戶數一萬六四五二戶，合計六萬一○五一戶，至於租金補貼金額，台北市每戶每月最高五千元(一萬三千戶)，新北市(九千二百戶)、桃園市(八千戶)、台中市(六九六七戶)、新竹市(五五○戶)、新竹縣(五百戶)各四千元，台南市(三八二八戶)、高雄市(九三九九戶)各三千二百元。
在提高租金補貼與名額情況下，無形中亦助漲民間租屋市場之租金水準。
現階段景氣尚未觸底，買方在賣方不斷讓利情勢下，預期心理依舊相當濃厚，因此，未來一、二年，除非景氣反轉房價止跌，買賣交易數量大幅提高，並且開始「轉租為買」，否則房價跌租金漲之反其道而行情況，可能還會再延續一段時日。原文網址：http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21151778440&AType=1
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