林碧玲地政士經紀人

房市好時，推案量大的建商是營收獲利霸主，但房市走下坡，存貨也大增；10大建商的庫存推案量，換算推案銷售額是台北市去年推案量的快2倍，預估須好幾年才能去化。

我們在雙北、桃園的推案餘屋量體約還有327億元……」，上市公司皇翔建設10月初的法說會上，向法人解釋手上推案餘屋量，已經悄悄達到歷史新高紀錄；但這樣的窘境，還只是建商的冰山一角。

本刊統計，國內營收規模排名前10大的上市建商，盤點各家手上存貨（指財報上「待售房地」和「在建房地」的成本）壓力，赫然發現，10大建商的存貨竟高達2596億元，如果以很保守的毛利率25%計算，就是有3461億元的總銷售金額，這數字有一半會在未來2、3年完工後，全部湧入市場。

2大建商存貨壓力上千億元

淡江大學產經系教授莊孟翰更明確指出，全台未來2、3年新成屋的量，會比帳面上看到的更多，將出現超額供給現象，預料台灣自2014年房市反轉後，進入5到10年的房市盤整期，呈現大U型走勢。換言之，台灣房市已正式告別高房價時代，不再是資金追捧的投資標的，而是回歸到以自住為需求的住屋市場。

「建商的存貨，可以從年報中待售房地和在建房地來統計。」一名上市公司財務長解釋，建商從整地開始就算入在建房地；待售房地則是成屋量，這些都是迫切待售的存貨。

統計國內前10大上市建商，發現興富發、遠雄的存貨壓力堪稱前2大，這些成屋多是一四年景氣反轉時就已投入開發，現在反而成為存貨壓力。根據半年報，興富發和遠雄兩家的存貨量規模就超過1000億元，換算下來的推案銷售額，將達到1330億元。

不僅如此，財報更顯示，這兩家建商的待售房地（成屋量），相對10年前更暴漲了5至13倍。

○七年房市景氣尚可時，遠雄建設存貨是136億元，目前增逾2倍；若觀察成屋量，當時是26億元，如今是148億元，增逾4倍。舉例來說，遠雄7年前開始在中和造鎮，戶數高達1000戶，整個遠雄企業團造鎮銷售規模達400億元，目前已銷售200多億元，還剩199多億元未銷售，是餘屋的來源之一。

此外，遠雄的在建房地共有300億元規模，未來2、3年建設為成屋後，也是頗大的量體。

不過，遠雄去年6月底的待售房地有198億元，今年同期減少50億元；再觀察遠雄6、7、8月各出現許久不見的逾20億元營收，相較1到5月，每月營收都在7至11億元間徘徊，增長逾倍。業界認為，遠雄砸重金送家電等促銷手法，已出現成效。

遠雄內部資料也顯示，今年1到9月，整體企業團的銷售量有200億元，較去年同期成長3成。但此速度能否順利去化存貨壓力，還需要時間觀察…【更多精彩內容，請見《財訊雙週刊》】

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(中時電子報)

原文網址：http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171101003053-260410