李同榮│理財周刊908期│2018-01-19
 台灣房地產從二○○一年底部開始，走過約十三年的多頭市場，房價高漲幅度達二○○％(台北市中古屋均價每坪二十三萬漲到六五．七萬)，很多專家預測台灣房市將會日本化，猶如日本從一九九○年房市泡沫後，房地產景氣長線蕭條超過二十年。到底台灣房市會不會日本化，筆者從兩國之間房市基本面、景氣循環趨勢、政策因素、民眾購屋習性等等差異，分別做出交叉分析，得出的結論是：除非台灣政府政策失當或戰亂引發經濟崩潰，否則台灣房市日本化的可能性極低。
台灣房市不會日本化的理由，可以從經濟成長率、匯率、利率、稅率、物價指數…等基本面，與房價指數發展之技術循環面，加上政策因素與消費者購屋習性分析如後： ※「廣場協議」匯率狂升與「利率政策」過度寬鬆，引發日本房市泡沫化 一九八五年九月，美國、日本、聯邦德國、法國、英國等五個國家在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國政府聯合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣大幅下跌，藉以解決美國巨額的貿易赤字，這就是「廣場協議」內容。「廣場協議」簽訂之後，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮，美元因此持續大幅度貶值，日圓升值幅度最大，三年間達到了八六％，從一九九三年歷史低點一美元兌二五○日圓降到一九九七年一美元兌一二○日圓。不但匯率飆升引發熱錢湧入，一九八六年一月起日本銀行連續五次降低利率，將央行貼現率從五％降到一九八七年的二．五％，為日本歷史最低點，過度擴張寬鬆的貨幣政策造成大量過剩資金。日本銀行為解決過剩資金，不斷鼓勵民間企業投資土地，並放寬土地貸款條件，引導爛頭寸投入房地產，造成市場炒作亂象，種下房市泡沫主因。 ※大量資金炒作股市與房市，政策控制失當，造成股市房市雙雙崩盤 日本股市從一九八六年日經指數一三○○○點，至一九八九年十二月，漲到歷史最高點三八九一五．八七點，飆升三倍之多，股市總市值約六一○兆日圓，相當於GDP的一．五倍。而日本房價指數從一九八五至一九八八年短短三年間，由一百漲到三五○，土地更是飆漲好幾倍。 此時，日本政府才發現匯率飆升與利率寬鬆政策造成股市與房市的飆漲，於是日本央行強力升息並緊縮銀根，從一九八九年五月至一九九○年八月，日本銀行五次大幅調升中央銀行貼現率從二．五％至六．○％，同時，日本大藏省宣布土地金融管制，企業界因大量舉債投入房地產而引發倒閉風潮，房價指數由三百點大跌崩盤。而一九九○年初開始，日經指數由三八九一五點跌至一九九二年七月底一五九一○點，一九九五年中跌破一萬五千點，累計跌幅超過三分之二，可謂股市房市雙雙崩盤。 ※台灣匯率與利率平穩，除非戰亂或政策失誤，台灣房市不會日本化 台灣在匯率政策上，從一九九五年到目前為止，維持平均三十元台幣上下兌一美元水平，變動幅度沒有日本房市泡沫前那麼驚人。且台灣在利率政策上，除了一九八八至二○○○年利率在五～九％之間，二○○一至二○一四年這十三年房市多頭中，均維持在一．二七～二．五％之間，近十年平均在一．三％上下，自二○一四年下半年房市反轉向下至今，仍維持凍漲不變的格局，就算今年利率小幅回升，對在打底中的房市影響有限。 而從經濟成長的角度觀察，台灣GDP成長率從一九九○到一九九九年平均為六．六，二○○○至二○○九年為三．八，二○一○至二○一六年為三．九，二十七年平均約四．六，日本分別是一．五、○．六、一．三，二十七年總平均約一．一，遠超越日本的差幅達四倍以上，這也是台灣房市不會日本化的基本面因素之一。同時，以目前台灣股市表現並無失控的飆升現象，更不會如同日本一樣，產生股市崩盤影響房市泡沫的危機。因此，除非政策失當，或不可測的金融海嘯與戰亂發生，否則台灣房市日本化幾乎是不可能發生。 ※老屋不值錢與人口老化購屋能力降低，是台灣房市局部日本化的兩大隱憂 台灣房市雖然不會如日本泡沫化，但有兩大現象與日本情況相似，長期會影響房價表現，其一是，兩國同處地震帶，台灣十年後，三十年以上老舊房屋若無法都更，就會如日本現象不值錢。其二是，台灣人口老化趨勢已逼近日本，十年後勞動人口衰減嚴重，將導致台灣年輕人購屋能力降低，會影響長期房價表現，以租代買趨勢漸增，衍生租賃市場崛起。但未來台灣以租代買現象雖會增加，比重上將不如日本嚴重，主要原因是兩國購屋習性有兩點因素顯著不同：一、日本人工作調動頻繁，影響購屋意願。二、日本年輕人沒錢買房，父母親沒有掏錢給孩子結婚買房的習慣。 未來十年，台灣房市交易結構將產生明顯變化，不婚、不生、離婚多、獨居老人增加，造成單戶人口增加。未來老年人以房養老，年輕人購屋能力降低，十年後租賃市場將大幅成長，但台灣房市仍不可忽視人口老化問題對房市長線影響的隱憂。 |
原文網址：http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21377653960&AType=1
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