2017/11/18
共有人持分過半 即可出售
【王鈞生╱台中報導】老齡化社會加上房價高昂，自上一代繼承不動產而來的比例增高，繼承人最先面對的就是「持分」及後續「分割」等疑難雜症。專家指出，持分財產可出售、可貸款，但須留意其他共有人仍擁有優先購買權。
持分土地所衍生的土地分割，分割過程眉角多，位置分配最容易產生糾紛。陳恒芳攝
不動產價格高昂，是多數人最大資產來源，近期讀者陳小姐來信詢問《地產王》，指出共同持有的房屋與土地，若決議要賣出時，如果有1人不同意，該如何是好？
台中地政士公會副理事長李嘉贏指出，依照《土地法》第34條之1規定，只要想要出售的共有人、持分權利皆過半以上，都是即可出售。李嘉贏說：「若單純想出售個人持分部分，基本上可參考周邊行情來推算，實務上都會先找到第3方購買人，也因此有了價格參考，但其他持分人仍擁有優先購買權利。」
台中地政士公會副理事長李嘉贏指出，依照《土地法》第34條之1規定，只要想要出售的共有人、持分權利皆過半以上，都是即可出售。李嘉贏說：「若單純想出售個人持分部分，基本上可參考周邊行情來推算，實務上都會先找到第3方購買人，也因此有了價格參考，但其他持分人仍擁有優先購買權利。」
土地分管決定可至主管機關登記，以利後續買賣證明。
房屋持分可單獨抵押 另有民眾來信詢問，想要以持分房屋設定抵押貸款。李嘉贏指出，只要是分別共有，持分者都可以不用取得其他人同意，即可單獨設定抵押權的，與一般貸款設定並無差異；除非是公同共有，才需要共有人同意。
21世紀不動產南區復興加盟店經理沈政興提醒，如果持分較複雜且評估價值較低，恐較難尋到銀行願意貸款，尤其像是空地且未有建物。
另外，若是暫無開發計劃或不願更動祖產等，不少人會考慮以分割土地，來劃分往後權利範圍。李嘉贏提醒，並非所有土地都可分割，各縣市都會有最小基地面積、前後退縮等等法規限制，以避免造成土地資源浪費。
至於該如何分割？李嘉贏表示，最初始的土地「協議分割」，雖無一定程序步驟，但須經所有人同意，若協調失敗，可至各直轄縣市地政機關「調處分割」，分割之後，任何一個當事人在15天之內如有不服，都可以尋司法途徑上訴，只要經司法途徑上訴，原來調處分割的效力即為中止。而尋求法院「裁判分割」則是每一位共有人的權利，但提出人須負擔裁判費。
21世紀不動產南區復興加盟店經理沈政興提醒，如果持分較複雜且評估價值較低，恐較難尋到銀行願意貸款，尤其像是空地且未有建物。
另外，若是暫無開發計劃或不願更動祖產等，不少人會考慮以分割土地，來劃分往後權利範圍。李嘉贏提醒，並非所有土地都可分割，各縣市都會有最小基地面積、前後退縮等等法規限制，以避免造成土地資源浪費。
至於該如何分割？李嘉贏表示，最初始的土地「協議分割」，雖無一定程序步驟，但須經所有人同意，若協調失敗，可至各直轄縣市地政機關「調處分割」，分割之後，任何一個當事人在15天之內如有不服，都可以尋司法途徑上訴，只要經司法途徑上訴，原來調處分割的效力即為中止。而尋求法院「裁判分割」則是每一位共有人的權利，但提出人須負擔裁判費。
【專家意見】分管契約 較有保障
共同使用的土地，若有使用方式的分管決定，建議可先行至地政機關辦理「分管契約」，以達到登記制度的公示效果，相對也有保障，若往後需要出售，也可作為證明需要。
李嘉贏 台中地政士
公會副理事長
原文網址：http://m.homeorg.nextmedia.tw/article/index/20171118/37848953/news/
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