林碧玲地政士經紀人

2018/03/09

看完我們的專題，相信大家已大致了解多年來的農舍風波背後，究竟有哪些成因、考量和影響。即便如此，或許許多人還是夢想擁有一棟農舍；畢竟只要合法，住農舍本來就是國家賦予每個人的權利。對於有這些考量的讀者們，我們特地拜訪多位農舍達人，搞懂申請、興建農舍時一定要搞懂的眉眉角角，並且在這裏毫無保留地公佈給大家。看完後，您也可以是農舍達人！

一般人可以買農地嗎？

有錢都好談啊。本來政府的規定是「農地農有、農地農用」，只有農民可以買賣農地。但 2000 年《農發條例》修正後，政策就變成「『放寬』農地農有、『落實』農地農用」，還說唯有農地開放自由買賣，台灣的農村才能轉型為機械化大面積耕種，才有辦法迎接 WTO 帶來的挑戰。

結果大家都買農地來種農舍和工廠，不只技能樹點歪，根本就直接轉職了。

買到農地後，就可以直接蓋農舍了嗎？

不行喔，你必須

1. 年滿 20 歲或未滿 20 歲已婚者。
2. 取得農民資格。
3. 持有農地並在當地設籍滿兩年，注意喔，持有和設籍這兩個條件都要滿足才行，除非你要蓋集村農舍的話，就不用持有滿兩年。
4. 確定買來的農地大於 0.25 公頃（2.5分地）。
5. 申請無套繪證明，確認這塊不是「套繪農地」。簡單講，就是這塊地的建蔽率以前就被移轉到其他土地蓋農舍了，所以已經無法申請再蓋。
6. 證明你名下沒有其他農舍。

擁有農地後會自動取得農民資格嗎？

不會啊，不然你買車是有送駕照膩？

法律上其實沒有什麼很明確的「農民資格」這件事情，不過如果只是要取得蓋農舍資格的話，這裡所謂的農民資格必須要

1. 取得農保，或者你拿的健保是第三類被保險人。
2. 沒有上述保險的話，就必須寫一份農舍經營計畫書，說明以後你要怎麼使用農舍以外的農地、整體配置、放流水排水計畫，以及對農業環境的影響，再交給地方政府審核。

農舍經營計畫書怎麼寫？

現在很多房仲都是農業大師，你誠意夠的話，他們就會拿攻略本給你，讓你第一次寫計畫就上手。

家人有農民資格，那我買這地後，可以讓他蓋農舍嗎？

可以啊，但你就要把這塊土地過戶到家人名下，並且以他的名字作為農舍的起造人才行。

不過持有農地 5 年內移轉會被課稅，而且他還要持有滿兩年才能申請蓋農舍，蓋完 5 年內也不能移轉回你手上，這樣搞的話，短則 7 年，長則 12 年農舍才能重回你名下，說不定那時候張無忌都到大都和郡主相會了呢！

農舍的大小和高度形式有限制嗎？

農舍的建築基地面積上限不得超過總基地（包含附屬農地）的 1/10，而且這要把農舍本體、圍牆、擋土牆、農路等相關附屬設施都算在內。

接著就要看你的農地是位在什麼樣的土地使用分區。假如位在都市計畫農業區的話，那麼你的農舍基地面積還不得超過 165 平方公尺（約 50 坪），總樓地板面積不得超過 660 平方公尺（約 200 坪），且高度不得超過 4 層樓「或」 14 公尺。假如位在非都市計畫區的話，那麼農舍基地面積不得超過 330 平方公尺（約 100坪），總樓地板面積不得超過 495 平方公尺（約 150 坪），且高度不得超過 10.5 公尺「和」3 層樓。

農舍牽水電會很麻煩嗎？

看情況，如果你的農舍週邊沒有住家，會很貴。如果附近已經有「先民」開墾過，早就牽完水電，接別人的就省錢。有些人的農舍使用的是地下水。

農舍蓋好之後，剩下的農地可以申請休耕嗎？

可以啊，只要農地符合休耕、轉作、公糧相關規定，就可以申請休耕，但每年只能申請一期，而且必須是正期作。

可以用圍牆把我的整塊農地都圍起來嗎？

原則上不行。農舍用地可以圍在 10% 基地範圍裡面。農業經營用地可以視情況申請農用圍牆，但比方說種稻之類的就辦不到。

一定要蓋污水處理池嗎？

沒有強制。根據淡江大學水資源管理與政策研究中心在 2013 時的統計，全台有超過 6 千多戶農舍是用「搭排」方式，直接將民生廢水排放到農業生產區，引發非常多農民與水利會反彈。現在雖然沒有一定要蓋污水處理池，但不管是排到灌溉渠道，或是民生廢水下水道，都必須符合放流水標準。謹慎一點的話，還是蓋會比較好。

沒有臨路的農地可以申請蓋農舍嗎？

除非你有辦法在毗鄰農地上，申請出一條 3.5 公尺以上的道路，否則不行，而且那樣也沒辦法指定建築線。

農舍可以有游泳池和庭園造景嗎？

可以申請農舍附屬設施，但只限定在當初申請的土地1/10範圍內，這是合法的。

但實際狀況上，因為《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》中，允許農民最高可申請農地 40％ 面積作為農業設施（含農舍 10%），所以不少人選擇不在農舍的 10 %中申請游泳池等設施，而是在 30% 的農業設施中申請曬穀場、蓄水池等設施，再把蓄水池改成游泳池、曬穀場改為停車場、庭園造景等用途，變相擴大「花園城堡」的範圍。

有規定我一定要務農嗎？改成養雞養鴨放牧可以嗎？

沒有規定住農舍的人一定要務農，可以租給別人耕種，但承租戶就要照當初申請的農業計畫書去做。2015 年修農舍辦法以前，農業計畫並沒有被嚴格要求，所以許多人買農地之後就直接蓋農舍了，後來就是因為農地沒有農用的情況太嚴重，所以之後才比較嚴格要求。你想養雞養鴨都可以，但要注意特定農業區裡不能養魚喔。

我可以把蓋完農舍以外的那些農地，拿一部份或全部填起來做其他用途嗎？

理論上不可以，但很多人蓋完農舍後，先在農地放一些植栽或一期稻作，等拿到使用執照後，再開始填土或改建，就是所謂的二次施工，但地方政府通常沒有人力一一查核，只要沒有被檢舉，就不會被抓。

也有人會在拿到使用執照後，先設法檢舉自己，讓承辦人員來會勘一次，發現查無不法後，就會先註記該戶查無不法，等之後真的再被檢舉時，政府就會說當初已經被查過，查無不法，會大幅降低再度被查的可能性。

大部分的情況下，如果你的農舍已經被罰過一次，後續就不太會再被罰，一般來說違規狀況在 330 坪以下的話，第一次也只會被罰 6 萬元，所以坊間才會有所謂「六萬護一生」的說法。

農舍可以經營民宿嗎？

看情況，現在比較不容易再申請到民宿牌了，除非在風景區或休閒農業區內，且基地面積要在一公頃以上。過去有部分縣市鼓勵觀光業，所以發民宿牌給農舍，只要不是在都市計畫區內，房間數 8 間以下，樓梯和消防安全做到一定程度，就可以申請，之後再擴建或改變就是違規。

農地除了蓋農舍和務農之外還能幹嘛？

節稅。政府允許持續有農業行為的農地免課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅。

《農發條例》通過後，由於一般人也能買賣農地，所以有些好野人為了避免遺產或贈與被課稅，會先把拿錢去買農地，再贈與給自己的子女。

子女得到農地後，只要持續 5 年都有維持農地農用（誰在用不管），或至少不做出違反土地使用分區的行為，等 5 年後再轉手賣出，除非農地跌價，不然就等於完全沒被課到稅。

聽起來買農地蓋農舍好麻煩，那一般人可以直接買現成農舍嗎？

可以啊，找老農配建，或者找誰已經持有農舍超過 5 年想脫手的，都可以買。

2015 年 9 月時，行政院拍板定案《農發條例》第 18 條之 1 修正草案，打算要求「買農舍」的人也要有農民資格，結果送進立法院後就一直被冷凍到現在，政黨輪替都多久了也沒人要排案審查。換句話說，除非立法院經濟委員會誰有勇氣排案審查《農發條例》修正案，而且真的修法通過，否則大家還是可以繼續買農舍。（修法的難度可能比同花要打贏 FULL HOUSE 還難）

什麼是老農配建？

2000 年《農發條例》修正後允許農地、農舍自由買賣，也將農地區分成俗稱的「老農地」和「新農地」兩種。在 2000 年 1 月 28 日之後才持有的農地，一般稱為「新農地」，想在上面蓋農舍的話，就必須遵守 0.25 公頃最小農地面積限制、設籍並持有滿兩年才能興建，而且取得使用執照後滿 5 年才能移轉。

但是呢，最厲害就是這個但是了，在 2000 年 1 月 28 日之前已持有的「老農地」，則完全沒有上述的限制。對於想要一圓田園生活夢，渴望擁有農舍的買家來說，最快速也輕鬆取得農舍的方式，當然不是慢慢買農地ＤＩＹ，而是直接找持有老農地的農民「配合建設」，也就是俗稱的「老農配建」了。

對買家來說，老農配建有許多優點，例如因為沒有最小面積限制，所以可以降低土地持有成本，而且移轉前就請老農申請蓋農舍，大幅縮短等待期，農舍取得使用執照後，也不用等 5 年就可以移轉，種種優點看在農舍買家眼中，都是很大的吸引力。

一個人名下只能申請蓋一棟農舍，那買呢？

沒有限制喔，可以買很多棟。但是入手農舍之後，當初原申請人所提出的農舍經營計劃書，你也必須接手。擺爛不處理的話，會有農地違規問題。

直接買一棟農舍大概要多少錢？

就跟買房子一樣，價格會因為大小、地段而有不小的落差。以全台農舍長得最茂盛的宜蘭縣來說，根據過去 5 年的實價登錄資訊，平均樓地板面積 80 坪，含 1.5 分地的農舍，平均價格大約落在 1,500 萬元上下，不過除了面積以外，農舍的區段和生活機能當然也會影響價格囉。

可以先買小農舍，再改建嗎？

可以啊，你要重新申請建照。興建範圍都要符合《農地興建農舍管理辦法》，農業經營計劃書也要重提，不然就是成為農舍與農地雙重違規。

過去有一種被官員稱為「合法不合理」的做法，叫做「狗籠農舍」、「一坪農舍」，就是利用類似這樣的方式蓋農舍。實際上的做法，通常是仲介或建商先找比較不受法規拘束的老農，以他們當人頭去申請一個只有一坪大小，通常只有鐵皮的簡陋農舍。等拿到建照、使用執照後，再把這個已經合法申請的農舍，賣給之後有需求的買家，這之後想怎麼改建就是買家的事了。

過去因為這樣的狀況實在太氾濫了，所以內政部在 2013 年 7 月時修正《農業用地興建農舍辦法》，規定新建農舍面積不得低於 13 坪，而且曾經申請過農舍建照的農民，除非證照因為特殊原因被撤銷，否則 5 年內不得再申請，此後狗籠農舍的狀況就比較少了。（其實沒差啊反正可以找老農配建）

可以只買農舍那 1/10 的地，不買剩下的 9/10 嗎？

哪有那麼爽的事。根據《農發條例》第 18 條之 4 規定，「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」，換句話說，90% 農地和 10% 農舍，是不能分割買賣、移轉的。

我有朋友最近蓋了一棟農舍，但他說手頭緊想脫手，我該買嗎？

看你介不介意產權無法立即移轉囉。根據《農發條例》第 18 條之 2 規定，新建農舍產權必須取得使用執照滿 5 年後才可以移轉，也就是說，你現在買的話也ＯＫ，但產權還得等好幾年才能移轉到你名下。

這個相關規定有三種例外狀況，第一個是「老農地」所興建的農舍不受此限，另外兩種狀況則是過世繼承和法院拍賣，所以也有人將新建農舍設定抵押權，透過法拍程序轉手給買方。

很多人說農舍有違法問題，到底是哪方面違法？

這個分為「農地違規」與「農舍違規」兩種情況。

所謂的農地違規，簡單講就是沒有落實農地農用，把當初申請時宣稱要實施的農業計畫，當成政客的政治承諾處理（U KNOW）。有房仲透露，在 2015 年修正《農業用地興建農舍辦法》以前，農業計畫隨便寫一寫，種個香蕉樹給審核的人看就可以了（不喜歡吃香蕉就去種別的），後續就不會再檢查，導致很多人審核完就砍樹填土開始蓋田園造景停車場。據房仲的說法是，修法後地方政府比較有在把關了，所以這部分可以做到什麼程度，可能要看你的背景夠不夠力了。

所謂的農舍違規就是違建。以前很多人在拿到使用執照後，就會開始「突破法規限制」，讓農舍一眠大一吋，變高又變壯。更厲害的人，會在拿到使用執照後，在一切都還合法的狀況下，就先檢舉自己的農舍違規，稽查大隊來檢查時發現「查無不法」，就會跟你說掰掰，並且註記你的農舍已經被檢查過一次了。這樣做的話，萬一以後你的農舍再被檢舉違建，稽查大隊因為人力、經費都非常吃緊，就會有比較高的機率先 PASS 不去檢查你的農舍。

換句話說，地方政府有多大的決心和魄力要嚴查農舍，又有多少人力經費可以落實稽查，會決定大家可能違規到什麼程度。

農委會為什麼要要求農舍臨路臨側？直接蓋在田中間不是霸氣又高大上嗎？

啊，這個現在吵很兇，先說結論的話，就是中央政府認為法律就是這樣訂所以該遵守，但有地方政府說那個只是行政指導啦可以不甩它。如果你覺得放心啦我午夜夢迴都不會驚醒睡不著，可以試看看不管這規定；不過如果還是會怕怕的話，還是臨路臨側比較好喔。

雖然講完結論了，但我們還是多花點力氣看看正反面說法。

宜蘭代理縣長陳金德最近因為農委會要求「農舍興建必須臨路臨側」一事槓上農委會，強調法律在限制人民權益時，必須要有明確授權和依據，而與農舍直接相關的《農發條例》中，並沒有明確要求農舍必須緊鄰地界、道路，所以如果農委會執意要求地方政府限制農民興建農舍一定要臨路臨側，恐有「違法違憲」之虞。

農委會副主委陳吉仲則親上火線反擊，指出《農發條例》第 18 條之 1 就講明，農民蓋農舍ＯＫ，但前提是「不影響農業生產環境及農村發展」，所以同法第 18 條之 5 就要求內政部與（農業）中央主管機關，也就是農委會一起擬定了一份《農業用地興建農舍辦法》。在這個辦法中，農委會要求農舍申請人必須填寫一份「農舍經營計劃書」，並在其申請書中載明：「農舍用地應矩形配置於農地之地界線側及臨接道路，不得影響農業經營用地之完整性。但屬特殊地形者，不在此限。」

農委會認為，雖然「臨路臨側」沒有載明在《農發條例》中，但之後衍生的辦法、經營計畫申請書都是由《農發條例》授權而來，法源依據明確，用意也是為了維持完整農業生產環境，所以地方政府應該遵守。

不過陳金德認為，農委會當初訂完辦法和經營計畫申請書，發函給各地方政府時，只是作為「審查參考」，充其量不過是個「拿來參考的行政指導」，不算明確法律，而地方政府只要能要求農舍、農業設施集中配置，還是能完整保留農地啊，幹嘛非得強制農民只能把農舍蓋在邊邊角角，這樣是侵犯農民權益。

看完雙邊說法，你怎麼想？

原文網址：https://projects.mirrormedia.mg/project/farmhouse/faq