林碧玲地政士經紀人

【大紀元2018年02月20日訊】在美國房屋交易中，除需要各自經紀人外，買賣雙方都需請專業地產律師協助，確保房屋過戶過程中沒有產權等問題，保障自己的經濟利益。

在新唐人電視台“財富之門”節目中，Jade Stone玉石不動產顧問Anne Chang 和愛吉保險Ivan Peng，邀請紐約州地產律師楊媛婷（Marisa Yang）為大家講解房屋交易過程中買方應注意問題。

地產律師的業務職責

1.賣方律師負責準備合同內容，買方律師負責審查合同內容，查看裡面是否有隱藏條款，是否需要增加一些特別條款保護買家利益。

2.買賣雙方簽約後，律師製作產權報告。產權調查會追溯到過去100年，賣家是否有權利賣這個房子，是否有清楚的產權，房屋是否侵占了鄰居的土地或被鄰居侵占。此外房子是否增建、是否違規，都需由律師調查。

3.確保過戶有效、地契沒有問題。

若貸款未通過，律師需申請延期

買賣雙方簽定合同後，買房需付10%的首付款，這筆錢存在賣家律師的託管帳戶裡，確保產權如期交割。

如果房屋需用貸款，一些中間環節就要注意：1）買家是否符合貸款條件；2）7天之內買家是否送出貸款申請；3） 45天之內貸款是否核准；4）如未通過貸款律師需申請延期。

常見的情況是，例如買家原來有工作，可過戶前突然失業了；或銀行出現了一些問題，無法在過戶時放款，這些情況律師都應事先加進特別條款，確保買家可以拿回抵押金。

 外籍買家賣屋納稅多

在美國買房時，外國人與當地人沒有差別，同樣擁有永久的產權，但賣房時差別很大。賣房繳納增值稅時，當地買家享有25萬美元個人免稅額，夫妻雙方有50萬免稅額；但是外國人沒有任何免稅額，需繳納15% 聯邦增值稅、加上8.25% 紐約州增值稅，以及15% 預扣稅。

預扣稅由買方律師交給國稅局，否則將被罰款。比如：買一棟100萬元的房子，買家需要預扣15% 即15萬元的稅款交給國稅局，其餘的85萬才交給賣方。

買公寓樓和house的差別

公寓樓在審查的第一階段，需檢查大樓的財務狀況，以後物業管理費是否會增加，大樓的管理規定等。house需核查房屋結構報告，屋頂是否漏水，地基是否下沉，有沒有白蟻等。

新建案延緩交屋買家如何應對？

買方律師在審查合同階段會增加一個特別保障條款：若不能按時交屋，買家有權利退出來；甚至可以再增加一個條款：買家可以轉賣這個房子。

原文網址：http://www.epochtimes.com/b5/18/2/20/n10158205.htm